張庭賓：未來3年或?qū)⒊霈F(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的大破滅

　　摘要：市場輿論信號(hào)也不太妙，唱空樓市者越來越少——政府日益兩難，房地產(chǎn)商只會(huì)唱多到底，早期唱空樓市者在預(yù)言一再落空后也無顏面再唱。這正反映了一個(gè)大泡沫最后階段的特征，即當(dāng)市場上再無唱空者時(shí)，市場將迎來由多頭向空頭的轉(zhuǎn)折。

　　不斷升級(jí)的房地產(chǎn)泡沫，也許是未來國民財(cái)富的頭號(hào)威脅。

　　一個(gè)國家的崛起和社會(huì)發(fā)展總會(huì)遇到各種挑戰(zhàn)，演變出各種財(cái)富再分配，其成敗利鈍再反映在經(jīng)濟(jì)和資本市場上，有贏家，也有輸家；有共贏，也會(huì)有共輸。

　　絕大多數(shù)的博弈只牽涉到局部人的利益再分配，筆者一般不會(huì)太在意，因?yàn)椴坏貌怀姓J(rèn)“水至清則無魚”——大多數(shù)人的人性是自私的，有聰明愚鈍之別，實(shí)力強(qiáng)弱之分，隨機(jī)動(dòng)態(tài)的利益博弈和財(cái)富轉(zhuǎn)移從未有一刻停止過。

　　盡管總期盼理性共贏，但由于人性的貪婪和自私，現(xiàn)實(shí)往往事與愿違，因而筆者并不盲目奢求人性的喜劇，但是絕不能容忍的是——出現(xiàn)了絕大多數(shù)人慘輸，極少數(shù)人贏，乃至所有參與者共輸?shù)拇蟊瘎　?/p>

　　共輸?shù)拇鬄?zāi)難是否杞人憂天呢？非也，在未來三年內(nèi)，出現(xiàn)這種惡之果的概率并不低。如果大多數(shù)國人出現(xiàn)財(cái)富嚴(yán)重縮水，致使不少人難以維系最基本的生活水平，就會(huì)激化我們的內(nèi)部矛盾。

　　1974年，偉大的歷史學(xué)家湯因比在《展望21世紀(jì)》一書中斷言：“世界的統(tǒng)一是避免人類集體自殺之路。在這點(diǎn)上，現(xiàn)在各民族中最充分準(zhǔn)備的，是兩千年來培育了獨(dú)特思維的中華民族。”給人類的未來指出了一條生路。

　　對(duì)此，本人深為贊同，中華文明的“和”基因——儒家人與人的和諧、道家人與自然的和諧、佛家人的肉體與心靈的和諧——是新的全球多極化的核戰(zhàn)國時(shí)代的寶貴精神財(cái)富，它有可能消化和融合“以外部擴(kuò)張掠奪滿足內(nèi)部欲望膨脹”的西方主流文明。否則，在地球村時(shí)代，各大國和各種文明惡性競爭必是囚徒困境，甚至將導(dǎo)致自我毀滅的大劫難。

　　那么，有什么力量會(huì)阻礙中華文明的偉大復(fù)興呢？

　　一、臺(tái)海戰(zhàn)爭或東亞局部戰(zhàn)爭；二、紙幣系統(tǒng)崩潰的危機(jī)，中國深受重創(chuàng)，無以復(fù)原；三、中國房地產(chǎn)大泡沫破滅的危機(jī)。

　　此三者中，由于大閱兵所展示的中國軍事實(shí)力，戰(zhàn)爭威脅已經(jīng)不大；以美元為中心的全球紙幣系統(tǒng)的崩潰，其應(yīng)對(duì)的方法也比較簡單，即中國官方、金融機(jī)構(gòu)和民間大規(guī)模增加黃金儲(chǔ)備。這個(gè)巨大的隱患，我們過去4年多不斷呼吁，各方面日益重視，民間儲(chǔ)備黃金熱潮興起，其威脅力也在下降。

　　最令人頭疼的是，房地產(chǎn)泡沫的隱患正日益放大，如果不能果斷有效遏制其繼續(xù)膨脹的態(tài)勢(shì)，假如再膨脹三年，將難免出現(xiàn)巨大雪崩。因此千萬不能小覷房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)，房地產(chǎn)危機(jī)歷來處于經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的核心環(huán)節(jié)。1990年的日本金融危機(jī)后，日本的樓市價(jià)格最大下跌了85%，由此引發(fā)了信貸危機(jī)的無底洞，無數(shù)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。在1997～1998年的亞洲金融危機(jī)中，我國香港地區(qū)樓市最大慘跌70%，數(shù)十萬計(jì)的購房者淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族。

　　在2008年，中國投資者已經(jīng)品嘗到上證指數(shù)一度狂跌72.8%，最多時(shí)高達(dá)7萬億元的流通股財(cái)富蒸發(fā)的滋味。而如果說有什么泡沫破滅后果會(huì)超過A股，那么就是樓市。因?yàn)锳股財(cái)富是10萬億元人民幣級(jí)的，而房地產(chǎn)是100萬億元級(jí)的。A股大跌只是輸?shù)暨^去的財(cái)富積累，房產(chǎn)大跌不僅將輸?shù)暨^去，更將輸?shù)粑磥碜约阂允�年�?jì)的預(yù)期收入。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫的瘋狂已經(jīng)一點(diǎn)也不亞于2007年春的A股。進(jìn)入2009年二季度以來，特別明顯的是，大眾房地產(chǎn)狂熱進(jìn)一步升級(jí)。在杭州的公交車上，幾乎每個(gè)人都在談?wù)撡I上百萬的房產(chǎn)。另外一個(gè)不祥之兆是，房地產(chǎn)里面的玩家越來越只剩下了公眾資產(chǎn)公司——包括國有企業(yè)、上市公司和保險(xiǎn)資金——它們的錢大多都不是經(jīng)營者自己的，而投機(jī)購房者，其資金也主要來自于銀行貸款。這與2008年三季度美國房地產(chǎn)泡沫破滅前頗為相似，即國家和公眾財(cái)富成為最后的接盤者和埋單者。

　　各種理性數(shù)據(jù)更是提醒房地產(chǎn)危機(jī)的日益逼近——自亞洲金融危機(jī)以來，國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)上漲超過了10年，大都市中心區(qū)已經(jīng)上漲超過10倍，三線城市的房價(jià)也上漲超過3倍；房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水準(zhǔn)；房租收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房貸利率。

　　市場輿論信號(hào)也不太妙，唱空樓市者越來越少——政府日益兩難，房地產(chǎn)商只會(huì)唱多到底，早期唱空樓市者在預(yù)言一再落空后也無顏面再唱。這正反映了一個(gè)大泡沫最后階段的特征，即當(dāng)市場上再無唱空者時(shí)，市場將迎來由多頭向空頭的轉(zhuǎn)折。

　　如果一個(gè)房地產(chǎn)膨脹周期分為10個(gè)階段，現(xiàn)在大約進(jìn)入了第8個(gè)階段，盡管未來房價(jià)短期內(nèi)仍可能上漲，但如果再上漲20%～30%，未來3年內(nèi)一定會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的大破滅。

　　如果要防止房價(jià)未來大跌，就一定要防止房價(jià)現(xiàn)在大漲，就必須切實(shí)落實(shí)中央穩(wěn)定房價(jià)的要求。

　　一言以蔽之，無論對(duì)個(gè)人還是國家，現(xiàn)在可能是對(duì)房地產(chǎn)泡沫“亡羊補(bǔ)牢”的最后機(jī)遇期了！